滨江集团0022442021年年报和2022年一季报点评：杭州足够大能承

杭州的市场足够大，可以承载一家优秀的本土房企茁壮成长目前杭州主城区一手和二手还是有较大差价的，销售也比较顺利杭州2021年销售面积超过2200万平方米，市场容量巨大市场上土地机会多，竞争不激烈以杭州为中心，公司盈利模式将逐步演变为待售库存少，去化率高，盈利能力相对有一定保证的良性模式收入增加，盈利能力下降2021年，公司实现营业收入379.8亿元，同比增长32.8%，归母净利润30.3亿元，同比增长30.1%2022年一季度，公司实现营收61.8亿元，同比下降16.8%，归母净利润2.3亿元，同比下降42.69%2021年公司毛利率降至24.5%我们预计2022年公司毛利率仍有下行压力但公司一季度利润率仍存在结算不足的阶段性因素，不一定代表全年水平2021年销售稳步增长，2022年上半年销售和结算受疫情影响2021年，公司全年销售额达1691亿元，同比增长24%但2022年一季度，公司销售商品和提供劳务的现金流入为103.9亿，同比下降42.3%3月以来，部分地区疫情多次影响公司销售在公司主战场杭州，目前销售订单还算正常，一二手差价的存在保证了去化速度融资成本持续下降，保持拿地力度截至2021年末，公司有息负债457.6亿元，其中短期负债140.0亿元，占比30.6%公司三条红线指数保持绿色，平均融资成本下降0.3个百分点至4.9%融资成本的降低带来了公司的资金优势，从而保证了公司的拿地2021年，公司新增土储库容量469.4万平方米，同比增长8.5%，地价437.9亿元，同比上涨6.7%杭州足够大，可以容纳一家优秀本土房企的成长市场一直质疑公司缺乏异地扩张和展业多元化的能力这个问题有一定道理杭州以外的公司，尤其是浙江以外的公司，往往利润低，风险大其实这和公司管理架构简单扁平化有关系公司有很强的深耕杭州的能力，但在全国竞争没有太大把握但是，杭州市场足够大，足以支撑一家优秀的本土房企茁壮成长目前杭州主城区一手和二手还是有较大差价的，销售也比较顺利杭州2021年销售面积超过2200万平方米，市场容量巨大市场上土地机会多，竞争不激烈2022年，公司在第一批集中供地中扩张11宗土地，总地价184亿元公司计划2022年在杭州拿地，占总扩张的一半，但我们估计杭州实际扩张比例可能更高这将彻底改变杭州待开发面积少的局面而且公司与杭州其他企业合作，凭借实力主导交易，也有利于公司与外地其他房企合作获得优质项目以杭州为中心，公司盈利模式将逐步演变为待售库存少，去化率高，盈利能力相对有一定保证的良性模式风险因素:当地疫情反复影响区域销售的风险，杭州计划在2022年下半年举办亚运会由于亚运会可能导致工程建设等领域的调控，这可能会阶段性影响公司的发展和销售节奏投资建议:公司不仅拥有民营企业中明显的龙头信用，而且有在杭州深耕细作的经验，甚至在2021年下半年后表现出非常明智的战略应该说，该公司是整个房地产行业的民营企业中，最适合应对这半年市场变化的公司公司2021年销售额同比增长将带动公司未来结算收入增长，公司2021年Q4后取得的土地将带动公司毛利率上升因此，我们上调公司2022/2023/2024年EPS预测至1.12/1.23/1.32元目前高信用公司的估值多为2022年7—10倍PE，蓝筹地产公司的估值中枢在相当长的历史时期内处于低位，在宽松的政策环境下有改善的可能考虑到公司不仅在民营企业中信用领先，未来销售和利润确定性较高，我们给予公司2022年9倍PE，对应目标价10元，维持买入投资评级