高兑现度、高转化率，绿城今年新增货值超1000亿

近期发布的10月房企销售榜单上，绿城以2289亿元的操盘金额和911亿元的权益销售额，分别位列克而瑞操盘榜第四位和权益销售榜第十位。

在今年房地产市场面临调整的背景下，绿城的营销成绩提升，体现了其营销团队的能力、销售渠道畅通，同时产品创新也受到市场认可。在项目销售之前的拿地策略，更是发挥重要作用。

也就是说，绿城从拿地开始，就从源头把控，做到精准高效，投后跟踪，做到心中有数。

根据中指研究院统计，2022年前10个月，绿城拿地金额约为447亿元，在TOP100房企中排名第六；拿地面积为213万平方米，排名第九，新增货值超1000亿元。

北、上、杭三城权益投资额占比超80%

保持在一二线城市的拿地力度，拿一个成一个，并有较高的转化能力，这是绿城中国（03900.HK）今年在土地市场上的“狙击”策略。

在面临调整的市场环境下，楼市全面复苏还需时日，但长期看好房地产行业的绿城认为，未来依然大有可为。于是，当众多房企开始选择“节衣缩食”不再现身土地市场，仍可以看到绿城积极参与核心城市的土拍。

从布局城市来看，今年以来，绿城选择聚焦于市场相对健康的一二线核心城市的优质板块，其中在杭州、北京和上海三个核心城市权益投资额占比超80%。

以大本营杭州为例，在今年首轮土拍中，绿城共拿得7宗地块，成交总额合计146.4亿元。第二轮土拍中，绿城再以总价19.5亿元竞得之江度假区地块。

在杭州的第三次土拍中，绿城继续扩储，拿下了庆隆小河单元地块、龙坞单位低密地块及未来科技城联荣地块，3宗地块共斥资95.4亿元。

再看北京市场，绿城成为北京首轮集中供地中拿地最多、金额最大的企业，相继拿下朝阳区崔各庄地块、石景山刘娘府地块以及亦庄新城地块。同时在上海积极参与城市更新业务，成功取得位于浦东新区前滩南板块的低密地块。

新增项目净利润近10%

从绿城今年获取的地块情况来看，均属优质，且净利润接近10%，拿地兑现度较之过往也更高。绿城今年大量新拓项目已经贡献销售额，典型如杭州的“海棠三子”。

今年4月份，绿城在杭州北部新城连落3子，到7月28日便首开，3个月内共计开盘10次，成功销售出2600余套房源，销售面积逾30万平方米，销售额超100亿元。

据统计，三个项目累计报名登记超过2万人次，平均中签率为13.64%，密集推盘之下热度一直未减。

从拿地测算到工程施工，再到销售推广、协同合作，6个月实现住宅清盘，这几个项目反映出了绿城的高效高质的运营模式。

在北京市场也不例外，绿城今年2月份拿得的石景山刘娘府地块，10月份即开盘推出，实现销售额35亿元。

新拓项目当年转化率达60%

“在这些城市拿地的优势是项目的当年转化率很高。” 据绿城估算，基于今年的投资，预计60%将在今年内兑现为销售业绩。

综合来看，今年绿城的投资效率和效益都在明显提升。在绿城看来，更高的利润指标、更低的风险系数以及更大的权益占比，是决定公司新增项目考量的最重要范畴。“权益比高，未来归母利润提升，同时也有利于获取主操盘权，提升项目开发效率，并且规避了合作风险。”

对于第四季度的投资安排，绿城表示，将延续精准聚焦路线，新增投资会综合考虑城市基本面、市场面和货值储备量等因素，在优先选择北京、上海和杭州的同时，也会关注如西安、宁波、合肥、成都等城市的项目。

整体而言，接下来绿城会更倾向于在保持投资强度与销售回款规模相匹配、保证公司现金流安全的前提下，并且结合财务指标如“三道红线”等，来综合确定最终的投资强度。