挂牌量超15万套，需三年多消化，杭州二手房市场“量价齐跌”

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今年下半年，杭州二手房市场呈现出“量价齐跌”。

中指研究院的最新统计数据显示，10月份杭州共成交3733套二手住宅，环比9月下降9.33%，相较今年的成交峰值（6月6552套）减少约43.03%。

自6月份达到成交量高位后，至今杭州二手房成交已是“四连跌”，已接近最近几年同期最低点。据统计，今年7-9月杭州市区二手房分别成交了5183套、4671套、4125套。

杭州多数板块二手房市场成交也进入下滑状态，随之而来的还有二手房挂牌价不断降低。据中指研究院数据，杭州二手房价格在9月以前均为小幅上涨，到10月由涨转跌，环比9月下跌2.38%。

中指研究院分析称，此次下跌后已接近今年6月的价格，低于7月的价格，为下半年最低值，后续存在继续下跌的可能性。

市场活跃度降低，杭州二手房挂牌量也达到历史高位。据中指院杭州分院统计，9月杭州二手住宅挂牌套数增至15.06万套，10月以来新增挂牌量略有回落，但存量仍处于高位。

若按照当前月均不到4000套的成交量，杭州的二手住宅挂牌量消化周期需3年多的时间。

在这近20万套二手住宅中，涨价和降价的房源量比例约为1:24。其中，跌幅在10%以上的房源多位于成交均价在3-4万元/平方米的小区，这意味着刚需房源价格仍在进一步下探。

以位于余杭区储运路地铁站附近的世茂璀璨澜庭为例，一套125平方米的四居室房源于10月22日在二手房平台挂牌，开始的售价是487万元，4天后又降价22万元，售价465万元。11月2日，该房源再降价15万元，决定以450万元出售。

一位负责该区域的房产销售人士告诉界面新闻，该房源于今年7月份交付，业主诚意出售，还有一定的议价空间，“原来单价是3.9万元/平方米，降价之后是3.57万元/平方米。”

在上述销售人士看来，杭州的二手房价格其实从今年年中就已有下降趋势，如今价格正在见底。不过，由于愿意降价出售的业主不多，一个小区仅有一两套，导致市场二手房成交量上不去。

另外，除热门板块还有倒挂情况，杭州大多数区域的新房与二手房价格已接近持平，新房虹吸了大部分二手房市场的潜在购房者，对板块二手房带来一定冲击，“而且今年交付的房源很多品质一般，经常出现各种维权。”

同样位于余杭区的保利融信和光尘樾，曾登上9月杭州市区成交小区榜前五，但到10月份也陷入量价齐跌，仅成交4套，成交均价26840元/平方米，环比下降13%，昔日的“万人摇”项目已沦为“零倒挂”。

进入2022年，全国各地二手房成交初期均乏力，随着房地产宽松政策逐步推进，多城发布调整二手房限售年限、调整增值税免征年限和房贷利率下调等，市场热度一度有所回升，带动二手住宅成交转好。

杭州也不例外。为支持刚需和改善型住房需求，杭州多次出台楼市支持政策，如5月17日推出优化二手住房交易政策、6月29日推出的落户新政以及8月初提出的对三孩家庭住房公积金优惠政策等。

新政效应很快便传递到市场，在“5.17”新政出台后的一个月里，杭州主城八区二手住宅成交套数达到5143套，环比上涨112％，日均成交量上涨119％，涨幅翻倍。

然而，在6月份成交达到年内高位后，政策利好在下半年影响渐退，同时受新房供应量增加的影响，二手房市场去化压力加大，市场呈现探底态势。

杭州也继续在政策端发力，比如缩短二手房交易周期的“带押过户”政策，也于近期落地。此外，杭州还引入交易资金公证提存机制，保障跨行“带押过户”的资金安全等。不过，政策最终成效如何，还有待时间验证。

与二手房市场一样，杭州新房市场近期同样走冷，整体成交规模、新开盘热度均有所下降，“金九银十”双双失约。

从项目开盘去化率来看，根据克而瑞数据，杭州9月去化率为70%，到10月份降为58%。成交方面，10月杭州市区新建商品住宅网签成交6814套，环比下降14%，总体成交处于相对低位。

成交减少，供应却在增加，且有超三成新增供应位于中环以内。数据显示，10月杭州市区商品住宅新批上市套数和面积环比均有所增长，市区有55个项目开盘，新推房源超9000套，新增供应面积162万平方米，环比上升34%。

大批新房源加快入市，影响市场整体成交的同时，也致整体中签率、流摇率较9月均有所上升，市场热度降低。根据杭州我爱我家市场研究院数据，10月杭州新建商品住宅平均算数中签率47%。

目前杭州新房市场的价格涨幅也有回落。中指研究院数据显示，10月杭州新建商品住宅价格环比上涨0.10%，涨幅较9月份收窄0.08个百分点。

业内人士分析，杭州新房热度转降，一方面是由于国庆假期杭州不动产登记系统升级影响楼盘开盘和签约备案进度。另一方面，供求压力虽缓解，但购房者入市信心依旧不足，买房积极性较低。

整体来看，杭州二手房市场的疲态尽显，新房市场依靠个别热销盘结构性拉升整体去化率。如果一系列支持政策的提振作用依然有限，购房者观望情绪浓厚，短期内或仍将延续筑底行情。