房地产行业专题：华夏中证全指房地产ETF投资价值分析：地产股的“A面”与

地震后的房地产21Q3销售快速下滑以来，虽然楼市放松范围不断扩大和加强，但更为悲观的市场预期和叠加的疫情影响，目前楼市基本面并未出现明显改善前4个月，百强房企累计全口径销售额同比—50%，4月，百强房企全口径销售额同比—59%，进一步下滑与此同时，融资形势依然不容乐观截至4月，房企累计发行境内债券1830亿元，同比—32%，境外债券558亿元，同比—61%伴随着4月29日政治局会议关于房地产的最新声明，预计更高层次，更强有力和更广泛的政策即将出台

地产股的A面和B面地产股的复盘，地产股市场不仅受政策博弈影响，也有内在的价值逻辑A端的政策博弈和B端的价值逻辑可以完美解释地产股的历史走势从博弈论的角度看，政策方向决定超额收益，土地不热，市场不冷价值角度，利润率，杠杆率的变化方向决定了估值的变化方向2016—2021年行业景气度高，但地产股估值持续厮杀根本原因是过度的快速周转包裹了行业，降低了利润率，增加了实际杠杆率此轮上涨的原因是预售监管和非标收缩导致的快速周转模式退出，进而导致拿地利润增加和真实杠杆降低，估值修复的原因出现

模式改进，而慢时代是一个黄金时代未来房地产行业最深刻的变化是模式的改进优质房企在快速周转退出后，可以通过调整净利润率，回款时间，负债成本，有息杠杆率，保证净资产收益率不降低甚至增加而且，与快速周转模式相比，在同样的ROE水平下，由于更低的总杠杆，更低的现金流饥渴以及净利润率的提高，即ROE质量的提高，PB反而会迎来上升的机会慢时代的另一面是土地市场回归理性，潜在利润率的确定性提高过去一些优质房企受制于自身投资纪律，在土地量上有劣势对于这些房企来说，新的慢时代才是黄金时代

近期调整的原因在于放松共识，走向根本分歧虽然房地产板块半年来明显跑赢大盘，但近一个月来回调明显，因为市场已经从政策放松共识阶段进入基本面分歧阶段五一假期市场的持续冷淡加剧了基本面的担忧但以2008年，2014年为例，政策转向后基本面不会马上反转，即使当时还处于大周期向上的阶段政策不会立竿见影，因此短期市场没有好转并不意味着明天不会更好伴随着政策的落实和疫情的缓解，疫情延迟的需求有望在一到两个季度内体现在销售上，销售分歧的收敛将导致地产股的进一步上涨

华夏中证指房地产ETF——新一轮布局的起点华夏中证全指数房地产交易开放式指数证券投资基金是一只契约型开放式股票基金和被动指数基金，成立于2019年11月28日，2020年1月3日上市交易基金经理为李军，截至目前，李俊已先后管理24只基金，在职基金19只管理基金总规模314亿元，近三年回报率15.88%同时，段沪深300的回报率为5.08%，显著跑赢大盘